没过户的农村房产宅基地交易协议有效吗

Question

我有一处农村住宅十年前卖给了同村一户，已交款并入住，有协议，协议内容主要是将宅基地一处房屋一处卖给某某，但房产证、土地证都没过户，因此房屋是夫妻共有财产，在卖时未经妻子同意，现已妻子知道，他不同意卖，这样的协议还有效吗？想要回房屋该怎么办？

Answer 1

你的问题在现实中大量存在，这牵扯到众多非常复杂的法律问题，首先，农村住宅部准买卖，因此你的买卖合同肯定无效，其次，没过户所导致的结果是物权并未发生转移，也就是产权还是原来的人，第三，你提到的夫妻共有财产，未经共同共有人一致同意，处分共有财产无效，但是不得对抗善意第三人。因此从整体分析，大前提是农村土地属于集体所有，住宅不允许买卖，合同无效。买卖无效，款退回，产权不发生转移。
但是在青岛的法律实践中，中院在审判类似案件中，引进了一个2年得失效，也就是说如果你在买卖合同签订后2年内部宣告合同无效，则认为买卖合同有效房屋产权发生转移，因为，随着大量的拆迁补偿，很多以前的老房子面临拆迁，而这些老房子已卖给其他人，在金钱利益面前，很多人开始起诉宣告合同无效，所以中院出台这样的规定。但是在其他地方，法院怎么实践还未知，从理论上分析，还是无效的。

Answer 2

农村住宅不准买卖.你可以通过法院要回自己的房子,但是你要赔偿人家一部分损失,并且把够房款连本加息退给人家.

Answer 3

农村在这个方面买卖房屋好像都这样
不过不太清楚
你最好咨询一下律师