我地处一个小县城，想买房，看了所房子，情况是这样，房主是拆了老房子然后原址重建的4层楼房，老房子

Question

的手续齐全，规划审批、用地许可、土地证、房产证都有。
房主准备卖掉第二层外加第一层一个小车库，我如果买下来的话能办到房产证和土地证吗？比如像开发商那样，买了5楼的住房就有5楼的房产证并有按楼层均分面积的土地证？
如果可以办到，是直接办成我的还是必须通过过户的形式从房主哪里过户过来？
如果只能搞定房产证但是没土地证对以后有什么影响？
还请懂的高人详细说下，解答够详细的话我会追加50分

还有朋友愿意解答下吗？

Answer 1

要看卖方的土地是什么性质，如果是划拨你最好还是不要买。按国家规定这个实际就是小产权房，是不能买卖的。北京有很多这样的情况，你可到百度查一下。现在人们都在讨论这个问题，鉴于这种房屋的买卖太多，要想一刀切认定为违章是有难度的，所以国家也就睁一只眼闭一只眼了。
如果要买，最好先到房管局问清楚能不能办到房产证，有些地方房管局胆大的会办理这类性质的房屋的产权证（当然不是正常办理）。土地证估计你是办不了的。除非你愿意撒银子，但这样买房就划不来了。如果只是自己住是没有什么影响的，但如果要再转手卖比较困难，谁会买转了数次手而没有土地证的二手房呢？还有就是如遇拆迁你是得不到补偿的，只能补给原建房者（也就是原合法产权者），如确实要买，最好要与卖方在合同中写明，再去办公证。