已签订《二手房买卖合同》并支付了大部分购房款后，房产被查封。

Question

此房产是按揭状态，所以先去银行替原房主还请了贷款。解除银行抵押后，办理过户手续中，被原房主债权人向法院申请了查封。请问此房产被法院拍卖后，能获得优先受偿吗？

Answer 1

不能获优先受偿。
建议先与原房主协商，退还你替他所缴款项。如协商不成，则向法院申请对该房屋申请诉前财产保全，15日内向法院起诉原房主承担违约责任。如合同中有关于不能办理过户的违约金条款，则你除可以拿回所缴款项外，还可拿到不菲的违约金赔偿。

Answer 2

新《物权法》出台前你如果支付了全部房款有可能获得该房产，依据：《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条　被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。
新的《中华人民共和国物权法》第九条　不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。你还未办理过户更名手续，不具备发效应。你现在和原房主之间只是一般债权关系，不具备优先受偿权。
建议：尽快到法院起诉原房主，如果该房产被拍卖还债后还有剩余价值，就申请轮候查封，以免被其他债权人查封你就排在最后面了。这样可以保障原房主无力偿还时，还可以收回全部或部分购房款。

Answer 3

不能的，优先受偿的只会是原房主的债权人。

Answer 4

不能的，但你也可以起诉到法院！

Answer 5

估计不能，谁先申请谁先办理吧。