店铺转让租赁合同纠纷

Question

您好，我是作为第二方（乙方）与甲方（地产物业公司）租赁了一个小商铺做奶茶店，合同日期2015.04.24---2017.04.24，并签订了各种手续，2个月前因为有事，把奶茶店转让给第三方，交付了转让金并签订转让合同。这个情况甲方（出租方）是知情的，但是没有出具书面证据，当时租赁合同的乙方承租人也没有变更，说是等合同到期再续约变更。
如今由于第三方经营不善，多次没有按照甲方物业要求履行义务（经常不开店营业，经营范围内卫生不达标），多次提出要求，都没有整改。现在甲方提出不再与第三方续约，要求第三方撤离商铺。
而第三方认为不是他们的问题，说我带有欺诈性，拒不配合物业公司撤离，这种情况下，我们需要承担什么责任或者法律责任吗？如果第三方起诉或者怎么的，我们应该怎么应对？
要求我们赔偿损失或者退还转让金，如果他提起诉讼，又应该怎么应对？

Answer 1

　　门面转让合同是以正当的方法，通过合法途径，将门面出租或出售给别人的证明。 　　签订门面转让合同需要注意的问题： 　　一、调查商铺的档案 　　承租之前，应当赴所在地房地产交易中心进行产权调查，确认几个重大的信息： 　　一、房屋的用途和土地用途：必须确保房屋的类型为商业房性质，土地是非住宅性质方可承租作为商铺性质，否则，将面临无法办营业执照以及非法使用房屋的风险。 　　二、房屋权利人：以确保与房屋权利人或其他由权利人签署租赁合同。 　　三、房屋是否存有租赁登记信息：若已经存有租赁登记信息的，导致新租赁合同无法办理登记手续，从而导致新承租人的租赁关系无法对抗第三人，也会影响新承租人顺利办出营业执照。 　　二、免租装修期 　　商铺租赁合同中，免租装修期经常会在合同中出现，只要是由于承租人在交房后需要对房屋进行装修，实际不能办公、营业，此种情况之下，出租人同意不收取承租人装修期间的租金。但在“免租装修期”非法律明确规定的概念，因此，在签订租赁合同时一定要明确约定免租期起止时间，免支付的具体费用，一般情形下，只能免租金，实际使用房屋产生的水费、电费等还需要按合同约定承担。 　　三、租赁合同保证金 　　俗称“押金”，注意用于抵充承租人应当承担但未缴付的费用，因为商铺相应的电费、中国费、物业管理费等费用比较高，因此建议押金应当适当高一些，以免不够抵以上的费用，另外，还需要特别注意的是，承租人在承租过程中，不断地拖付相应的费用，押金抵扣不够可以约定补足“押金”的方案，即每次出租人用“押金”抵扣相关费用后，承租人应当在合理期限内补足支付“押金”，如果出租人通知后一定时间内补齐的话，则出租人可以单方解约，并追究承租人相应的违约责任。若合同中有此约定，则可以有效整治承租人“老赖”行为。 　　四、税费承担 　　按照法律、法规、规章以及其他规范性文件规定，出租或转租商铺的，出租人或转租人应当承担相应的税费。 　　五、营业执照 　　承租商铺的目的在于开展商业经商活动，而商业经营活动首要条件是必须取得营业执照，因此，在签订商铺租赁合同时，许多条款都要围绕着营业执照办理来设置，只要涉及这几个方面： 　　一、有租赁登记信息没有注销，从而导致新的租赁合同无法办理租赁登记，从而导致无法及时办理营业执照;商铺上原本已经注册了营业执照，该营业登记信息没有注销或者迁移，从而导致同一个商铺上无法再次注册新的营业执照; 　　二、屋类型不是商业用房，从而无法进行商业经营活动，而导致无法注册营业执照;涉及特种经验行业(娱乐、餐饮)的，还需要经过公安、消防、卫生、环境等部门检查合格，取得治安许可证，卫生许可证等证件后，方可取得营业执照;因出租人材料缺失导致无法注册营业执照。 　　六、处置装修 　　商铺租赁中，往往需要花费大额资金用于铺面装修，为了确保装修能够顺利进行，以及保障装修的利益，在合同中应当注意几个问题; 　　一、明确约定出租人是否同意承租人对商铺进行装修，以及装修图纸或方案是否需要取得出租人同意等，若有特别约定的改建，搭建的，应当明确约定清楚，对于广告，店招位置也可约定清楚。 　　二、解除合同的违约责任，不仅仅考虑违约金部分，因为违约金常常会等同押金，数额不高，往往不及承租人承租人的装修损失，因此，应当约定此情形下，出租人除承担违约金外，还需要承担承租人所遭受的装修损失费用。 　　三、明确租赁期满时，装修，添附的处置方式。 　　七、水、电、中国线等 　　因商铺经营的特殊性，对于水、电、中国线均可能特殊需要，这些公共资源的供应又会受到各种因素影响，建议承租商铺前，应当先行考虑是否满足使用需求，若不满足的，确定如何办理扩容或增量，以及办理扩容或增量所需费用，并在合同明确约定相关内容，以及无法满足正常进行需求的情形下，承租人免责解除合同的权利。 　　八、签订合同之后的顾虑 　　租赁合同登记备案，属于合同备案登记性质，此登记效力主要包括以下内容： 　　一、登记与否不合同本身的生效，即使没有办理备案登记，合同依然在生效条件满足时就生效; 　　二、经登记的案件，具有对抗第三人的法律效力，比如，若出租人将房屋出租给两个人承租的，其中一个办理了租赁登记，另一个没有办理租赁登记，则房屋应当租赁给办理租赁登记的承租人，出租人并向没有租赁登记的承租人承担违约责任。 　　九、转租问题 　　商铺市场中经常会遇到许多“二房东”“三房东”情形，这其中就存在转租的问题，俗称的“转租”其中涵盖了法律规定的两种变更方式“转租”和“承租权转让”，依法律规定，“转租”是指上手租赁关系部解除，本手在此建立租赁关系，二“是指上手租赁关系，新承租人直接代替原承租人与出租人建立租赁关系，在这两形式下，需要注意以下问题： 　　一、转租人必须取得出租人书面同意，同样承租权转让中，解除原租赁合同和重潜心租赁合同，也需要征得出租人同意。 　　二、原承租人往往向新承租人主张一笔补偿费，主要补偿装修损失等，此笔费用不适于法定承租人应承担费用，但法律上也没用明确禁止，因此，只要双方当时协商同意的，也会受法律保护，建议承租人在支付此笔费用时，应当考虑分批与转租权转让错作环节结合起来支付，以此降低资金风险，并可考虑将营业执照办理成功作为该笔费用退还或解除情形。 　　十、买卖与租赁 　　许多人担心承租商铺之后，业主将商铺出售了怎么办，其实，承租人完全无须担心此种风险，因为法律对承租人赋予了两种特殊保护。 　　一、出租人在出售时，承租人享有同等条件之下的优先购买权。 　　二、即使承租人不想购买承租商铺的，业主出售后，新的业主也应当继续履行租赁合同，否则，新的业主应当租赁合同中的违约责任