一、房屋拆迁补偿与房屋评估的关系和存在的问题
根据《条例》第二十四条规定：货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。第二十五条规定：实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当依照本条例第二十四条的规定，计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换差价。根据以上规定，不论是货币补偿，还是房屋产权调换，都要根据市场价格进行评估，确定各自的价格后，进行补偿或结清差价；评估是房屋拆迁补偿安置的前提。如果对所有的被拆迁房屋都进行评估，也存着以下的问题：
1、对拆迁范围内的所有房屋都进行评估，需要投入大量的人力、物力，一家评估机构短时间内完成有一定的困难；
2、在发放房屋拆迁许可证后进行评估，由于评估工作滞后，影响了拆迁工作的进度；
3、双方当事人对评估结果有疑义时，需进行复评和专家论证，最后确定评估价格，这要一定的时间，会延长拆迁期限；
4、房屋权利状况不清时，会致使评估工作无法进行；
5、县(市)级的房地产评估机构、注册房地产估价师少，不能在短时间内满足大量的拆迁评估的需要。
二、制定符合市场价格规律的房屋拆迁货币补偿的基准价格
是否需要制定房屋拆迁补偿的基准价格，各地的情况各不相同，也存在着一定的争议。在市场化程度高的城市认为不需要，对市场化进程慢的城市，笔者认为是需要的，只有这样做才能更好地保护拆迁当事人的合法权益，又能规范房屋拆迁补偿和房地产评估市场行为。制定的房屋拆迁补偿基准价格，要依据当地的房地产市场实际情况，真正体现出房屋的区位、用途、结构、楼层、朝向和建筑面积等因素构成的房地产价格
1.注意估价时点。
根据相关股价指导意见的规定,农村房屋拆迁评估为征地公告发布之日,估价方法以市场比较法为主,即以估价时点附近类似房地产价格与估价对象(被拆迁房屋)进行对比修正。
估价时点的确定直接影响到被征地及被拆迁地上物的估价结果。常有征地主体为了制定征地方案,进行补偿安置资金预算,在征地公告之前对拟征地地段进行了预评估。这种做法应限定于制定征地方案,而不能代替征地公告后的评估程序。一则以预评估代替征地评估,剥夺了被征地人选择评估机构的权利。二则剥夺了被征地及地上物在预评估时点至征地公告颁发时点的升值利益。
2.估价报告的有效期。
应为征地公告的期限。评估报告具有时效性,一般与征地公告同时失效,但最长不超过征地期限。评估报告的有效期应在报告中说明。估价报告超过1年的,应重新进行估价。
3.确定估价机构。
从事征地估价的机构应当具有经拆迁、征地主管机关核准的房屋拆迁估价资格。相关估价指导规定,估价机构的选择采取被征地人投票或征地当事人抽签的方式,按照这一设计,估价机构的遴选应当包括以下五个步骤：
(1)公告估价项目和评估机构资质要求;
(2)符合条件的估价机构报名;
(3)评估机构竞选;
(4)被拆迁人投票或拆迁人抽签确定评估机构;
(5)公示入选评估机构。
4.委托评估机构的条件。
根据相关意见的规定,估价机构由征地主体委托并支付拆迁评估费用。被征地人应注意房屋拆迁估价的委托时机,应为征地公告后委托评估机构进行。
其一,没有征地公告,就没有权利和资格委托评估机构进行以征地安置补偿为目的的专项评估。
其二,估价的时点为征地公告之日,如在征地公告之前委托估价,必然使估价时点提前,造成估价结论不准确,从而影响了被征地人的利益。
5.评估方式、流程。
按照评估规范的规定，评估分为分类评估和分户评估。征地拆迁规模较小的,可以直接进行分户评估,根据分类评估结果经协商达不成补偿安置协议的,可以要求分户评估。分户评估是指估价机构根据被征地及被拆迁地上物和安置房屋的区位、结构、用途、建筑面积、成新、朝向、楼层、装修、环境、设施配套等因素按户进行的评估。
6.公示、送达程序。
被征地人应核实估价机构公布的初步估价结果和送达分户估价报告的程序是否合法。根据相关估价指导意见的规定,估价机构应将初步估价结果向被拆迁人公示7日,并进行现场说明,听取有关意见。征地主体应向被征地人转交分户估价报告，并告知被征地人,若对估价报告有疑义或异议的,可以向原估价机构询问,申请复核,或者另行委托估价机构重新评估。对委托人因原估价结果,复核结果有异议或另行委托的估价结果与原估价结果有差异,且协商达不成一致意见,征地当事人在收到估价报告,复估结论或重估报告后的15日内向房地产价格评估专家委员会申请技术鉴定。
