宅基地的转让是否有效,应分情况来看待。
一、有效的:
1、对待本集体经济组织成员与外集体经济组织成员之间的房屋买卖合同效力的认定。
虽然禁止农村宅基地使用权向本集体经济组织成员以外的人转让,但法律、法规对农村居民转让房屋所有权并无禁止性规定,也没有禁止向本集体经济组织外的农村居民出售房屋的规定。所以对这类的农村房屋买卖合同,只要其是符合合同法关于有效合同其他要件,应依法认定其为有效合同。
2、对农村本集体经济组织成员之间农村房屋买卖合同应认定有效。
购买者具有房屋所在地集体经济组织成员的身份,这就排除了宅基地不能进行流转的障碍,要买卖双方所订立的买卖合同符合合同法关于有效合同的要件,就应当认定买卖合同是有效的。
农民宅基地上房屋的转让,系由权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将房地产转移给他人的行为。
二、无效的:
1、侵犯优先购买权,合同是无效的。房屋的所有人出卖共有房屋时,在同等的条件下,共有人拥有优先购买权。房屋的所有人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前合理的期限内通知承租人,承租人是享有以同等条件优先购买的权利,房屋所有人出卖房屋时侵犯优先购买权的共有人、承租人是可以请求法院宣告该房屋买卖无效的。
2、非法转让,合同无效。主要包括转让或买卖司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;依法收回土地的使用权;权属有争议的;法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
3、产分离出卖,合同无效。由于房屋是建筑在土地上的,为土地的附着物,具有不可分离的特性,因此,房屋的所有权通过买卖而出售转让时,该房屋占用范围内的土地的使用权也必须同时转让或随房屋转移。如果出卖人将房产和土地的使用权分别卖与不同的买受人,或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地的使用权,买受人是可以提出这种买卖合同无效的。
4、主体有问题,合同无效。出卖房屋的主体必须是该房屋的所有人。非所有人出卖他人房屋的,其买卖行为视为无效。房屋的产权为数人共同拥有的,必须征得共有人的同意才能出卖。
扩展资料:
农村私有房屋买卖合同效力认定上的具体问题:
(1)法律、法规、部门规章和政策;
(2)卖房人的现有居住条件;
(3)该房产项下的土地使用权性质;
(4)房产交付的实际情况;
(5)房产的增值效应。正是基于以上各个方面的考虑,对于认定为无效的合同应该严格限制,即使认定为无效合同也应当同时应当符合以下要件:
(1)不是同一个集体经济组织的成员;
(2)没有办理任何的审批手续,包括房产证和土地使用权证中的任何一样;
(3)土地使用权仍然属于集体经济组织所有,土地的性质没有任何的改变;
(4)卖方没有自己的住处,如果不返还可能对出卖人的基本生存条件造成极大的影响。